Чтобы сделка не была расценена судом как подозрительная, Вам будет необходимо доказать, что она возмездная, совершена по рыночной цене, вы никак не связаны с Продавцом.
Возмездность сделки – забываем, про наличные, в том числе про наличные, передаваемые через банковскую ячейку.
Банк не предоставляет данные о том, сколько денег было в ячейке. А расписка Продавца в получении наличных будет оцениваться судом критически.
Возмездность сделки – забываем, про наличные, в том числе про наличные, передаваемые через банковскую ячейку.
Банк не предоставляет данные о том, сколько денег было в ячейке. А расписка Продавца в получении наличных будет оцениваться судом критически.
Выход- только безналичный расчет. У большинства банков есть услуга «безналичной» ячейки – это так называемый аккредитив. Вы кладете деньги на счет, доступ к которому появляется у Продавца после регистрации договора в Росреестре.
Рыночная цена - практика показывает, что сделки, совершенные с дисконтом более 20% от рыночной цены, могут вызвать подозрение у суда.
Конечно, причины по которым тот или иной объект продается со скидкой могут быть различны и необязательно связаны с возможным банкротством Продавца.
Вот несколько советов, на случай покупки квартиры со скидкой. Применив их на практике, вы сможете доказать суду свою добросовестность как приобретателя:
- Полная стоимость в договоре. Очень часто продавцы просят снизить цену в официальном договоре, а часть денег отдать наличными. Если вы согласитесь на такие условия, продавец сможет сэкономить на налогах, а вы создадите себе дополнительную угрозу по оспариванию сделки. Мы рекомендуем всегда прописывать полную стоимость имущества в договоре (это касается любого имущества, в том числе транспортных средств).
Не соглашайтесь на подписание дополнительных договоров на остаток суммы или на подписание продавцом расписки. Суд в первую очередь будет оценивать основной договор, копия которого сдается в Росреестр.
- Отчет об оценке. Если дисконт на квартиру вызван объективными причинами, мы советуем потратить немного времени и заказать официальный отчет об оценке в специализированной фирме, либо у частного специалиста, имеющего необходимые документы для проведения оценки. Отчет стоит в среднем 5-10 тысяч рублей и готовится от нескольких дней до недели.
Имея на руках такой документ, вам проще будет защитить свое имущество в суде.
- Фиксация недостатков приобретаемого имущества. Если скидка на объект недвижимости вызвана его плохим состоянием, вам необходимо зафиксировать эти недостатки и указать их в договоре. Просто фотографий будет недостаточно. Постарайтесь внести список недостатков в текст основного договора. Если это будет затруднительно, составьте акт осмотра помещения совместно с продавцом.
Дополнительным доказательством плохого состояния приобретаемого объекта будут ваши затраты на исправление недостатков (например договор подряда со строительной бригадой) Но важно помнить, что вы должны доказать реальность понесенных затрат (помним, что расписки критически оцениваются судом).
Отсутствие аффилированности с Продавцом (реальность сделки). В числе прочего в банкротстве сделка может быть оспорена, если она совершена гражданином в пользу Заинтересованного или аффилированного лица.
По правилам Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга
Аффилированность может доказываться различным способами, через наличие тесных экономических связей с банкротом, а также через совершение сделок на условиях, недоступных другим участникам оборота.
Отсутствие заинтересованности и аффилированности по отношению к продавцу вы доказывать не обязаны, это бремя истца.
Пытаясь доказать мнимость сделки, финансовый управляющий напишет в исковом заявлении, что квартира на самом деле не выставлялась на продажу, а договор заключен для вида.
Хорошей защитой в этом случае будет предоставление скриншота с сайта объявлений, на котором вы нашли приобретаемую квартиру, или справка из риэлторского агентства, в которой будет подтверждено, что объект недвижимости действительно выставлялся на продажу.
Также вы должны быть готовы подтвердить свою платежеспособность (проще говоря, объяснить суду, откуда у вас появились деньги на покупку квартиры).
Выход- только безналичный расчет. У большинства банков есть услуга «безналичной» ячейки – это так называемый аккредитив. Вы кладете деньги на счет, доступ к которому появляется у Продавца после регистрации договора в Росреестре.
